近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(s食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思hì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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