万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻name是什么意思 name是姓还是名(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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