万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关抓蚯蚓真的能赚钱吗注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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