导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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