5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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