5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(l琪琪格蒙语什么意思èi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的琪琪格蒙语什么意思多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去琪琪格蒙语什么意思库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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