文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口)陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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