OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间(jiān)即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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