5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　<引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写img alt="存量时代，机构布(bù)局地产“风物长宜(yí)放眼量”，精耕细作个股成共识" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写