“现在的房地产很难再出现像过(guò)去十年的系统性(xìng)行(xíng)情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转移(yí)。上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看，无论是业绩(jì)，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而(ér)且是反复地杀到了底部，再(zài)往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的(de)公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三(sān)个基准：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可(kě)以发现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾向是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房(fáng)企的(de)主要资(zī)金(jīn)来(lái)源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房(fáng)的销售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那(nà)些有国(guó)企背景的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视(shì)企业的成本优势(shì)，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它的净(jìng)借贷(dài)水平(píng)（净负债(zhài)率）是不是(shì)行业内(nèi)的最低水平；利润率(lǜ)是不是行业内最高的；融(róng)资(zī)成(chéng)本是否是(shì)行业内最低的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企(qǐ)并不多。即(jí)便是在(zài)国(guó)央企(qǐ)中，仍有部(bù)分房企出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得上(shàng)完全(quán)健康的(de)仍是少数(shù)。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国(guó)央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿(ná)地节奏(zòu)也有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年(nián)，连(lián)续4年(nián)的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到机会来(lái)了，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该(gāi)房(fáng)企新购入地块也实(shí)现了快速的开盘利(lì)用率，预(yù)计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二(èr)线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两年市(shì)场(chǎng)没有(yǒu)想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的(de)扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于(yú)快速了(le)。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负(fù)债率要求不得高(gāo)于100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前(qián)房(fáng)地产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国(guó)金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房企在(zài)践行较(jiào)积(jī)极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在(zài)各维度(dù)的实际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央(yāng)企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央(yāng)企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业(yè)中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营(yíng)房(fáng)企同样受到(dào)机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国(guó)回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国社(shè)保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和(hé)其自(zì)身(shēn)的(de)基本(běn)面表现存在(zài)一(yī)定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间(jiān)，房地(dì)产市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年(nián)～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年(nián)一季报，今年一(yī)季(jì)度，滨江集团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩的(de)持续(xù)增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成营收来(lái)自(zì)杭州(zhōu)地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近三年(nián)持续(xù)稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的(de)土储补(bǔ)充同样较为积极(jí)，根(gēn)据(jù)诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是(shì)迎来多家(jiā)机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日接(jiē)受(shòu)了(le)信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金(jīn)、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产(chǎn)开发只是房地产产业(yè)链上的中游(yóu)环节，其(qí)上游(yóu)主要(yào)为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包(bāo)括(kuò)中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节与上(shàng)游材料(liào)端息息相(xiāng)关(guān)，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国(guó)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)在进入存量房(fáng)时代(dài)，所以对地(dì)产产业链，尤其(qí)是偏消费属性(xìng)的家(jiā)装家(jiā)居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模(mó)越来越(yuè)大(dà)，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方去(qù)的数据充分说明(míng)了这一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的(de)增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业链，我们(men)相对看好和内装相关的行业，例(lì)如(rú)消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道(dào)龙头年(niá彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方n)内(nèi)表现(xiàn)的统计，目前(qián)暂居前两位的(de)都是来(lái)自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它们分别(bié)是富(fù)安(ān)娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别是前者在(zài)月线连收七根(gēn)阳线的(de)基(jī)础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家(jiā)居(jū)、生活(huó)类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计(jì)、生(shēng)产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报的十大流(liú)通股股东来(lái)看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时(shí)包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调(diào)的(de)是(shì)，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都(dōu)是价(jià)值派(pài)基金经理曹名长在(zài)管的产(chǎn)品(pǐn)，首季(jì)其同时(shí)重(zhòng)仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一时(shí)的家居板(bǎn)块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是(shì)志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无论是营收还(hái)是归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实(shí)现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他(tā)似乎对(duì)于(yú)定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌(pái)橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三(sān)只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游(yóu)的物业股(gǔ)也越来(lái)越被机(jī)构(gòu)所(suǒ)青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合(hé)同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这些固(gù)定人员成(chéng)本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价(jià)难度是非常大的(de)。但(dàn)是该公司能在业内做到到期(qī)之后提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方