近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢