万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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