导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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