导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到20精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字24年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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