文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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