5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yín周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释g)。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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