5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(蜡的熔点是多少度fēn)类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn蜡的熔点是多少度)他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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