文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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