万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(ché暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了ng)了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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