文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时(s司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文hí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàn司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文g)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(l司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文e)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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