5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。<女生有感觉了是怎么样的呢/p>

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(h女生有感觉了是怎么样的呢ái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事女生有感觉了是怎么样的呢长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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