万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷2l是多少斤 2l是多少kg国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。2l是多少斤 2l是多少kgong>

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？