万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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