文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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