万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zh数学中e等于多少，高中数学中e等于多少ǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　数学中e等于多少，高中数学中e等于多少g>地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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