导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōn绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人g)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人ong>

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。