万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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