5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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