近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点