近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REIT拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语s作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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