文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(3千克是多少斤 1千克是一斤吗chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.3千克是多少斤 1千克是一斤吗2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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