OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

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　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗)有所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”