5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中耐克品牌和乔丹品牌是什么关系新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延耐克品牌和乔丹品牌是什么关系续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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