“现(xiàn)在(zài)的房地(dì)产(chǎn)很难(nán)再出(chū)现像过去十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了(le)底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那(nà)么(me)如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛道中进行选择(zé)，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果关注(zhù)一下今(jīn)年房地(dì)产的开(kāi)发资金(jīn)来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年(nián)新房的(de)销售(shòu)情况相(xiāng)较一(yī)般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现(xiàn)在有国(guó)资背景的房企在(zài)资(zī)本市场表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房(fáng)企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我们会特防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行别(bié)重视(shì)企业的(de)成本(běn)优(yōu)势，更具(jù)体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行(xíng)业(yè)内(nèi)最(zuì)高(gāo)的；融(róng)资成(chéng)本(běn)是否是行业内最低的(de)；建安(ān)成(chéng)本是否也是(shì)业内最低的；这(zhè)些(xiē)都是(shì)我们看重的(de)一家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要注意(yì)的(de)是，能够(gòu)同时满(mǎn)足(zú)上述(shù)条件(jiàn)的房(fáng)企(qǐ)并(bìng)不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了(le)“三(sān)道红线(xiàn)”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房企(qǐ)，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方国企(qǐ)开始(shǐ)大(dà)举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速(sù)度(dù)的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确，有助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的预判未来(lái)市场，以及过(guò)于激进(jìn)的扩张(zhāng)拿地节奏(zòu)也有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来(lái)了(le)，其开始在一(yī)线城市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债率也由(yóu)此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一(yī)。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地(dì)块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年会(huì)有更多的(de)楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本身(shēn)储备(bèi)了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的(de)影子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负(fù)债率扩张得太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水(shuǐ)平，在我看(kàn)来(lái)，这个比例如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对(duì)房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率要求不得(dé)高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地(dì)产行业的(de)复(fù)苏速度并没有那么(me)快(kuài)，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提(tí)高到(dào)一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产、中国(guó)金茂(mào)、华发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万(wàn)科(kē)A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在(zài)践行较(jiào)积极(jí)的拿地(dì)策略的同时，也较(jiào)好地控(kòng)制(zhì)了公司的扩(kuò)张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们(men)是以同一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确实(shí)会更胜一筹(chóu)。如国央企的(de)融资成本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集(jí)团的十大(dà)流通股(gǔ)东(dōng)中新(xīn)进了(le)“中(zhōng)国(guó)工商银行股份有限公司(sī)－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置混合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就(jiù)长期持有滨江集(jí)团(tuán)。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司(sī)的几只产品合计(jì)持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身的基本面表(biǎo)现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年(nián)以(yǐ)来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的2023年(nián)一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自(zì)杭(háng)州(zhōu)地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三(sān)年(nián)持(chí)续稳居杭州房(fáng)企销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的(de)房企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华(huá)养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其(qí)上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下(xià)游应用行业(yè)主要(yào)包括(kuò)中介服务(wù)、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)环(huán)节与(yǔ)上游材料端息(xī)息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行(de)思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房(fáng)时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来(lái)越多(duō)。美国过去的数(shù)据充分说明了这一点，在(zài)新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费的(de)增长却(què)一直都(dōu)很(hěn)好(hǎo)。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内(nèi)表现(xiàn)的(de)统计(jì)，目前暂(zàn)居前两位的(de)都是来自家纺赛道的(de)公司，它们分别(bié)是(shì)富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织(zhī)家(jiā)居(jū)、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第(dì)一(yī)季度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，能够发现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓(cāng)股的(de)天下(xià)，彼时包括公募(mù)的中欧价(jià)值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一(yī)时的家(jiā)居板块也因(yīn)疫(yì)情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年(nián)内表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段，该股年(nián)内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大(dà)流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广(guǎng)发(fā)基(jī)金(jīn)经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的(de)广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发(fā)安(ān)宏回报均(jūn)增加(jiā)了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也成(chéng)为(wèi)志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股东中(zhōng)仅有的(de)两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的(de)是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其(qí)也(yě)成为他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股也越来(lái)越被(bèi)机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对此，前(qián)述(shù)上海公(gōng)募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿城(chéng)服(fú)务为例，它(tā)在中(zhōng)高(gāo)端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经过两三(sān)轮(lún)合同(tóng)周期(qī)还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里(lǐ)真正能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过(guò)服(fú)务(wù)没有(yǒu)特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司能在(zài)业(yè)内做(zuò)到(dào)到期之后提价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务(wù)是有(yǒu)关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行