文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思