近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经为什么梅西的人缘远比c罗好营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé为什么梅西的人缘远比c罗好)投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础为什么梅西的人缘远比c罗好设施(shī)项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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