近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)京东是谁的老板是谁文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能京东是谁的老板是谁够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收京东是谁的老板是谁益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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