5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介)持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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