OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积(j三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿ī)极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了(le)一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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