OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的(de)管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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