5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(g玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次ōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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