饱受争议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。431mm是多少厘米 431mm是多少米p>

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-431mm是多少厘米 431mm是多少米2.5％计(jì)收。

　　以(431mm是多少厘米 431mm是多少米yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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