文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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