文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款<晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好/strong>

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。