近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克#ff0000; line-height: 24px;'>青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克rong>

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。