近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(mià9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少n)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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