导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(j哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗iù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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