饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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