文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(s日语jtest报名入口，日语jtest报名费hòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)日语jtest报名入口，日语jtest报名费是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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