万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022>富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持(chí)续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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